由于房產交易可能產生稅費，有些人為了節(jié)約交易成本而不辦理變更登記，將房產登記在他人名下，一旦該他人因債務糾紛而導致房產被法院查封保全甚至執(zhí)行，真實的權利人要主張排除強制執(zhí)行就面臨巨大的法律風險。

最高法院審理的王某倫與程某、四川南充恒興房開公司執(zhí)行異議之訴一案【（2022）最高法民再265號】，程某主張其與他人合伙購買土地，借用恒興房開公司資質進行開發(fā)建設，后分得案涉房屋。為了節(jié)約交易成本未辦理過戶，房產就一直登記在恒興公司名下。后恒興公司因與王某倫借款糾紛案件，王某倫申請法院執(zhí)行該案涉房屋，程某對法院查封提出執(zhí)行異議，要求排除執(zhí)行。

一審法院認為：案涉房屋現在仍登記在恒興公司名下，本院在執(zhí)行過程中對房屋予以查封并無不當。因程某提供證據證實其與張某勤合伙借用原六合公司資質進行開發(fā)，案涉房屋系開發(fā)后的投資回報，其所提異議理由成立，但其請求解除對房屋查封的條件尚未成就。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條之規(guī)定，裁定中止對位于四川省南充市順慶區(qū)鐵欣路28號1層11號、1號、2號房屋的執(zhí)行。

王某倫不服，提起執(zhí)行異議之訴。

一審法院以程某非登記權利人，借用房開資質不合法，以及物權規(guī)定的公示原則和公司法的法人以其全部財產承擔責任等規(guī)定，裁決準許執(zhí)行。

程某不服，提出上訴。

二審法院認為：一、借用資質的合同被認定為無效并不改變案涉房屋的實際權利狀況，即案涉房屋并不會因為合同無效而被當然認定為屬于恒興公司的合法財產，程君仍然是案涉房屋的出資和修建主體，是真實的權利人。

二、案涉房屋實際由程君出資修建，且修建完成的房屋也由程君占有、使用、收益甚至處分，其出資已經物化為案涉房屋，事實上也已經享有了物權的所有權能，與其他普通債權相比其在權能的行使上更接近物權。

三、外觀主義是為保護交易安全設置的例外規(guī)定，一般適用于因合理信賴權利外觀或意思表示外觀而進行的民商事交易行為，不應適用于強制執(zhí)行及其他非交易行為。具體到本案，案涉房屋的物權登記在恒興公司名下，形成了物權由恒興公司享有的權利外觀，但申請執(zhí)行人王某倫對恒興公司享有的是普通金錢債權，雙方之間并無將執(zhí)行標的作為交易主體的交易行為，對王家倫而言也無基于信賴權利外觀進行交易而應當保護的合理信賴利益，不涉及需要保護交易安全的問題，外觀主義的例外保護在本案并不適用。

二審判決：撤銷一審判決，駁回王某倫全部訴請。

最高法院再審認為：一、程某對案涉三套爭議房屋是否享有民事權益。

本案系案外人程君對于人民法院對案涉房屋作出的查封行為不服，在執(zhí)行程序中提出異議獲支持后引發(fā)的申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。程某作為案外人，應就其對爭議房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任，具體包括程某是否享有民事權益及民事權益的確切內容。

據程某在執(zhí)行程序和本案訴訟中的陳述，其主張與張某勤合伙向北門服務部購買土地后，借用六合公司的資質開發(fā)修建北門經濟適用住房項目，并與張某勤結算分配獲得爭議房屋。本院經審理認為，程某提交的在案證據并不足以證實其前述主張，其與六合公司、恒興公司之間關于案涉房屋項目是借資開發(fā)還是合作開發(fā)抑或存在其他關系的事實并不確切，程某對案涉三套房屋享有民事權益的主張不能成立。一、二審法院認定程某借用六合公司資質建房并分配取得三套房屋的事實依據不足。

二、程某享有的民事權益能否排除執(zhí)行。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在不動產物權登記制度下，不動產權屬登記是權利人享有物權的重要證明，具有法定的公示公信力。案涉爭議房屋的所有權自2002年就初始登記在六合公司名下，后變更至恒興公司名下直至2014年被查封。程某主張系房屋的真實權利人，對房屋享有支配權，但依其在本案中的陳述，其在長達十多年期間，在有條件進行權屬變更的情形下始終未進行變更，并非因客觀原因限制，而是為了節(jié)約交易成本。故即使案涉房屋的相關權益確系程某通過原始建造及分配取得，但其未及時辦理權屬變更、長期將房屋權屬登記在恒興公司名下的有意安排系對自身權益的處分，應認定其在知曉法律風險的情形下自愿接受不動產物權登記規(guī)則及對外公示效力的約束。案涉房屋上相關權益名實不符的爭議和法律風險本可避免，但基于程某的前述有意行為，其應自行承擔相應不利后果。因此，程某主張享有的民事權益不足以對抗本案執(zhí)行。

判決結果：撤銷一、二審判決，準許執(zhí)行案涉房屋。