據(jù)相關(guān)機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1～5月，全國法拍市場掛牌各類法拍房源累計達到32.4萬套，較去年同期增長了73.6%。法拍房數(shù)量激增，因法拍房交易產(chǎn)生的糾紛也在增加。對原房主已經(jīng)將房屋對外出租，并且已收取未來幾年的租金，法拍房的買受人作為新的房屋所有權(quán)人，可否要求原房主返還已收取但尚未到期的租金的問題長期以來存在爭議。對于先抵押后出租以及被法院查封后出租的情形，可由法院在拍賣前依法除去租賃權(quán)，對于因此產(chǎn)生的租金退還事宜由原房主與承租人自行解決，不在此次討論范圍。

對于“帶租拍賣”，原房主預先收取的租金，買受人能否要求返還的問題，司法實踐中存在較大分歧，大致存在三種觀點：

一種觀點認為：買受人系通過司法拍賣獲得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，與原房屋產(chǎn)權(quán)人并無法律上利害關(guān)系，法院應裁定駁回買受人的起訴?！荆?019）蘇民申7894號】

另一種觀點認為：法院在拍賣公告中已經(jīng)告知了帶租拍賣及租金收取情況，提示競拍人注意拍賣標的可能存在的瑕疵情形，競拍人對此并未提出異議并參與競拍，表明其自愿接受“帶租拍賣”及公告中披露的原房主已收取相關(guān)租金的事實,另一方面也意味著競拍人因涉案房屋上存在權(quán)利負擔而獲得在競拍過程中的價格利益,故其利益并未受損等，法院不應支持該返還請求?！荆?023）粵18民終6167號】

第三種觀點認為：因法院拍賣案涉房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至競拍人所有，原房主預收租金的法律依據(jù)已經(jīng)喪失。因其提前收取承租方預付的租金，導致競拍人作為房產(chǎn)的實際所有人卻無法獲得該期間的租金收益，二者之間存在必然的因果關(guān)系，原房主應將預收租金返還買受人?！荆?021）云08民終1152號、（2023）豫08民終3425號】

我們贊成第三種觀點，簡要分析如下：

首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百八十五條之規(guī)定，得利人沒有法律根據(jù)取得不當利益的，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益。原房主在簽訂租賃合同收取租金時，因?qū)Ψ课輷碛兴袡?quán)，其收取租金具有法律根據(jù)，但當房屋被法院拍賣后，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，此時，原房主再收取租金則缺乏法律根據(jù)。《民法典》第七百零三條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即出租人收取租金的條件是將租賃物交付承租人使用、收益，但原房主已經(jīng)喪失房屋所有權(quán)，不能履行交付房屋的義務(wù)，自然無權(quán)收取租金，租賃合同目的難以實現(xiàn)，承租人有權(quán)要求退還預交的租金。鑒于法院帶租拍賣，基于“買賣不破租賃”的原則，房屋買受人應繼續(xù)履行租賃合同，原房主應將預收租金返還給買受人才符合公平正義的法律準則。

其次，對于法院在拍賣公告中已經(jīng)明確告知，拍賣房屋存在租約，且原房主已預收幾年租金，買受人明知房屋存在瑕疵自愿參與競賣，視為接受該瑕疵，事后不得要求原房主返還，因為該事實對房屋拍賣價格會產(chǎn)生影響。誠然，該觀點有相當?shù)暮侠硇?。但基于物?quán)支配的完整性考慮，如果拍賣公告僅僅是告知原房主已預收租金，但并未強調(diào)競拍人獲拍成功后，不得要求原房主返還租金，則不宜認定參與競拍視為放棄對原房主的不當?shù)美埱髾?quán)。

最后，從解決執(zhí)行難的角度出發(fā)，很多案件之所以難以執(zhí)行，是因為債務(wù)人將房屋出租并且一次性收取長達十幾年的租金，導致房屋拍賣難以成交，如果不能要求原房主將預收租金返還，不利于解決執(zhí)行難，一定程度上可能助長債務(wù)人逃避執(zhí)行，不利于社會誠信建設(shè)。

法條鏈接：

《民法典》第九百八十五條　得利人沒有法律根據(jù)取得不當利益的，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益，但是有下列情形之一的除外：

(一)為履行道德義務(wù)進行的給付;

(二)債務(wù)到期之前的清償;

(三)明知無給付義務(wù)而進行的債務(wù)清償。