一、   不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件：

《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的,參照適用前兩款規(guī)定。

根據(jù)《民法典》第三百一十一條之規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件為：

1.不動產(chǎn)抵押權(quán)人取得抵押權(quán)時須為善意；

2. 不動產(chǎn)抵押權(quán)人已經(jīng)履行主合同義務(wù)；

3. 不動產(chǎn)抵押權(quán)已經(jīng)登記。

    二、如何認(rèn)定抵押權(quán)人是否善意？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第十四條：“受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意?！奔矗盅簷?quán)人不知道抵押人無處分權(quán)，并且抵押人對此無重大過失。

該司法解釋第十五條規(guī)定：具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；

（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；

（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；

（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

司法實踐中，對于抵押權(quán)人是否有義務(wù)查詢登記簿存在爭議。但根據(jù)前述規(guī)定，如果抵押權(quán)人未到不動產(chǎn)登記機關(guān)查詢了解，而登記簿對抵押人權(quán)利限制確有相應(yīng)記載，估計抵押權(quán)人難謂善意。同時，根據(jù)第（四）、（五）項規(guī)定，有其他事實證明抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)知道案涉不動產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生權(quán)屬變動而不予調(diào)查核實，亦不能認(rèn)定為善意。故，從風(fēng)險防范的角度講，抵押權(quán)人接受抵押時到不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢一下更為穩(wěn)妥。

需要指出的是，對商業(yè)銀行等專業(yè)機構(gòu)在接受抵押時的注意義務(wù)，要求比自然人更高，銀行負有按照相關(guān)規(guī)范審慎調(diào)查的義務(wù)，比如對抵押房產(chǎn)需上門實地查看，否則應(yīng)認(rèn)定其存在重大過失，而自然人如未上門實地查看則不宜認(rèn)定其存在重大過失。

    三、相關(guān)案例

1.最高法院審理的關(guān)某玲與甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行及廣州華駿實業(yè)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案【（2022）最高法民終96號】，法院認(rèn)為：根據(jù)甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調(diào)查材料顯示，辦理抵押時案涉車位產(chǎn)權(quán)登記在華駿公司名下，車位的現(xiàn)狀是“車庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置”。甘肅銀行中央廣場支行已經(jīng)明知案涉車位在業(yè)主的占有使用之下，車位上有他人權(quán)利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進一步調(diào)查了解車位是否已經(jīng)出賣或者是否有其他權(quán)利人，以致于甘肅銀行中央廣場支行的抵押權(quán)與關(guān)某玲在先權(quán)利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務(wù)，存在過錯。

2. 浙江省溫州市中級人民法院審理的中信銀行股份有限公司溫州蒼南支行與陳某波、吳某計及陶某官抵押權(quán)糾紛一案【（2021）浙03民終4469號】，法院認(rèn)為：中信蒼南支行未能舉證證明其已按照金融監(jiān)管和業(yè)務(wù)操作規(guī)范的要求，通過入戶調(diào)查、核實房屋水電繳納與房產(chǎn)權(quán)屬登記人信息是否一致等實地調(diào)查為主的方式，對抵押財產(chǎn)的權(quán)屬、占有、使用、收益以及其他權(quán)利負擔(dān)進行審慎調(diào)查核實的義務(wù)，對未發(fā)現(xiàn)房屋實際居住人情況客觀上存在過失，不構(gòu)成善意取得，不能取得案涉房屋抵押權(quán)。

3.江蘇省無錫市中級人民法院審理的中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司無錫錫山支行與李某平、李某云抵押權(quán)糾紛一案【（2023）蘇02民終399號】，法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百一十一條“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定”之規(guī)定，當(dāng)事人符合法律規(guī)定的情形，方能善意取得所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)。不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得中的善意要件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為不知抵押人系無權(quán)處分且無重大過失，且對善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)區(qū)分一般民事主體和商事主體。一般民事主體可以信賴不動產(chǎn)登記系物權(quán)的外觀顯示，只要審查了不動產(chǎn)登記，且不存在重大過失，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其已經(jīng)履行了合理注意義務(wù)。而對于專業(yè)金融機構(gòu)等商事主體，不能僅憑其對不動產(chǎn)登記簿的公信力的信賴就認(rèn)定其具有善意。商事主體還應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其自身具有的審查條件和能力進行相關(guān)查證，專業(yè)金融機構(gòu)在對房屋等不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，對某些特殊種類的房屋涉及的借款和抵押可能導(dǎo)致的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見，更應(yīng)在行為上謹(jǐn)慎加以防范，認(rèn)真審查交易背景，判斷交易的真實性，應(yīng)通過上門查勘等方式對抵押物的存續(xù)狀態(tài)和真實產(chǎn)權(quán)狀況進行全面細致了解，確認(rèn)抵押物完好無損和產(chǎn)權(quán)不存在爭議，以便維護金融安全，維持社會穩(wěn)定秩序。本案中，在銀仁公司與錫山農(nóng)行辦理案涉房屋抵押登記之前，銀仁公司與李某平、李某云已簽訂商品房買賣合同，李某平、李某云已向銀仁公司支付大修理基金、裝修押金、物業(yè)費、預(yù)收水電費等費用，且銀仁公司已將案涉房屋實際交付給李某平、李某云。錫山農(nóng)行現(xiàn)未提供證據(jù)證明其已通過上門調(diào)查等方式核實真實產(chǎn)權(quán)狀況，應(yīng)認(rèn)定錫山農(nóng)行因未履行審慎審查的義務(wù)而不能被認(rèn)定為善意第三人，故一審判決注銷案涉房屋抵押權(quán)登記，并無不當(dāng)。